场景难题：朋友用房子抵债后反悔，钱房两空怎么办？

李先生借给朋友50万元，约定若逾期未还，朋友将名下房产过户抵债。到期后朋友未还款，却以“房价上涨”为由拒绝过户。

“以物抵债协议到底有没有效？如何避免钱房两空？”

一、法律分析：以物抵债协议有效的3大条件

根据《民法典合同编通则解释》第27-28条，协议是否有效需看3点：

案例参考：

王某在债务到期后签协议用商铺抵债，但因商铺已抵押给银行，法院认定协议无效。

二、 解决方案：4步签出有效以物抵债协议

步骤1：选对签约时间

到期后签：协议直接生效，可要求过户或继续还钱；

到期前签：需明确“还不上钱再抵债”，否则可能被认定无效。

示例：

债务到期前签协议，需注明“若到期未还款，以XX房产抵债”并公证，避免被认定为“变相高利贷”。

步骤2：书面协议必备4项

债务明细：本金、利息、还款期限；

抵债物信息：产权证号、地址、价值评估；

过户条款：约定过户时间、税费承担方；

争议解决：如“协商不成向XX法院起诉”。

错误条款：

❌ “若逾期未还，房屋自动归甲方所有” → 无效！

“若逾期未还，甲方有权要求按市场价处置房产抵债” → 有效！

步骤3：及时办理过户

防反悔：签订协议后立即办理过户登记；

防纠纷：若房产有抵押，先解除抵押再签约。

案例警示：

张某签协议后未及时过户，房产被第三方查封，抵债落空。

步骤4：留存关键证据

沟通记录：聊天、短信确认抵债意愿；

评估报告：证明抵债物价值合理；

还款凭证：证明原债务真实存在。

三、⚠️关键风险提示

恶意串通风险：虚构债务签抵债协议，可能被认定无效+罚款；

损害他人利益：用夫妻共同房产抵债需配偶签字；

价格显失公平：抵债物价值远高于债务，法院可撤销协议。

避坑指南：

抵债物价值≈债务本息总和（上下浮动20%内）；

涉及第三人财产时，要求权利人书面同意。

四、延伸问答

问：抵债房有租客，能要求搬走吗？

答：需看租赁合同签订时间。若租赁在抵押/抵债后，可要求搬离；反之租客有权继续居住。

问：以物抵债协议能反悔吗？

答：双方协商一致可解除；单方反悔需承担违约责任（如赔偿差价）。

问：抵债车辆发生事故，责任谁担？

答：过户前原车主负责，过户后新车主负责。